車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓--租賃or買賣
開(kāi)發(fā)商在銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位時(shí)，創(chuàng)造出一種在《合同法》上沒(méi)有規(guī)定的合同形式――使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，至于這種使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到底是定性為買賣、租賃、還是合同法之外的新合同形式，爭(zhēng)議很大，極易產(chǎn)生糾紛。下面以兩個(gè)案件為例為大家解析車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)。
一、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)定為買賣(詳見(jiàn)鹽城市鹽都區(qū)法院（2017）蘇0903民初2804號(hào)判決書(shū))
案情簡(jiǎn)介：某業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定開(kāi)發(fā)商將小區(qū)某一地下停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給該業(yè)主，車位使用權(quán)期限至該業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)期日；并約定如法律法規(guī)允許停車車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主可能的轉(zhuǎn)讓行為不予阻止。
業(yè)主訴請(qǐng)：１.請(qǐng)求依法確認(rèn)協(xié)議約定的期間超過(guò)20年的部分期間無(wú)效；2、請(qǐng)求依法判令被告返還租期無(wú)效期間的價(jià)款。
法院判決：將該車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為“車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售）合同”，即認(rèn)定為買賣關(guān)系而非租賃關(guān)系，故判決駁回業(yè)主訴請(qǐng)。
判決理由：從協(xié)議內(nèi)容看，原告不但享有該車位的占用、使用權(quán)利，還可以轉(zhuǎn)讓等，即亦享有處分、收益等權(quán)能。
二、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)定為租賃（宿遷中院（2018）蘇13民終2601號(hào)判決書(shū)(二審)、沭陽(yáng)法院（2017）蘇1322民初號(hào)判決書(shū)（一審））
案情簡(jiǎn)介：某業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定業(yè)主購(gòu)買小區(qū)某一地下車位使用權(quán)并享有該車位的使用權(quán)，但車位不辦理產(chǎn)權(quán)證，使用年限與商品房土地使用權(quán)等同。
業(yè)主訴請(qǐng)：１.請(qǐng)求將地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的期限修改為20年；２.請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商退還租期無(wú)效期間的價(jià)款。
法院判決：一審二審判決均認(rèn)定，該使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議為租賃關(guān)系，故超過(guò)20年部分無(wú)效，按照分?jǐn)傇瓌t，業(yè)主應(yīng)付給開(kāi)發(fā)商20年租金，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將租期無(wú)效期間的租金返還給業(yè)主。
判決理由：該使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議對(duì)地下車位處分權(quán)并未轉(zhuǎn)讓，只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，因此，涉案車位的所有權(quán)也沒(méi)有轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)屬于租賃合同。
三、兩案判決的相同之處
１.兩個(gè)判決中的車位性質(zhì)相同：都是關(guān)于地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，涉案地下車位都屬于公共配套設(shè)施，都未納入購(gòu)房者的公攤面積，但都無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。（本號(hào)第一篇文章對(duì)此有詳細(xì)解釋）
２.兩個(gè)判決對(duì)車位初始所有權(quán)的認(rèn)定相同：都認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因新建而原始取得地下車位的所有權(quán)，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（本號(hào)第一篇文章對(duì)此有不同解釋）
３.兩個(gè)判決都未認(rèn)定新型合同種類。從車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容看，要么將其解釋為車位所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即買賣，要么將其認(rèn)定為車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓即租賃。而買賣和租賃都在合同法上有規(guī)定，無(wú)需再像土地出讓一樣創(chuàng)設(shè)出一個(gè)新的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
四、兩案判決的合理性比較
江蘇省內(nèi)相近兩地法院，對(duì)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的認(rèn)定卻完全不同，鹽都區(qū)法院判決將其認(rèn)定為買賣，而沭陽(yáng)、宿遷兩級(jí)法院都將其認(rèn)定為租賃。
兩案的合同內(nèi)容都包括：開(kāi)發(fā)商將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，期限同房屋土地使用權(quán)期限。沭陽(yáng)、宿遷兩級(jí)法院正是因此將其認(rèn)定為租賃。鹽都區(qū)法院將其認(rèn)定為買賣是因?yàn)楹贤小皹I(yè)主可轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)”的內(nèi)容，故認(rèn)為業(yè)主可以轉(zhuǎn)讓車位并享有處分、收益等權(quán)能。
但是，本號(hào)認(rèn)為鹽都區(qū)法院這種理由不充分，因?yàn)槌鲎馊艘部梢再x予承租人轉(zhuǎn)租權(quán)。合同所約定的“業(yè)主可轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)”也可以認(rèn)為是允許業(yè)主轉(zhuǎn)租，業(yè)主并沒(méi)有完全完整的車位處分權(quán)。因此，僅憑該合同內(nèi)容無(wú)法推斷出雙方客觀上形成了車位所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，主觀上達(dá)成了車位買賣的合意，況且業(yè)主起訴時(shí)已明確自己的意思表示就是租賃車位而非購(gòu)買車位。
因此，相比較而言，沭陽(yáng)、宿遷兩級(jí)法院的判決理由更令人信服。
五、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的本意及其變更、誤解與處理
如果開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同，并試圖以此達(dá)到變相出售車位的目的，那么，開(kāi)發(fā)商的本意、真意可能確實(shí)是出售車位，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長(zhǎng)期租賃可能僅是其表意、假意而已；但是業(yè)主可能會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的本意、真意形成購(gòu)買車位的意思表示，也可能根據(jù)開(kāi)發(fā)商的表意、假意形成使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長(zhǎng)期租賃的意思表示。
開(kāi)發(fā)商與業(yè)主雙方最初的本意可能是車位買賣。實(shí)踐中，大多情況下，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的最初意思表示是買賣車位，即開(kāi)發(fā)商有出售車位的意思表示，業(yè)主有購(gòu)買車位的意思表示。
開(kāi)發(fā)商將出售之意書(shū)面變更為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長(zhǎng)期租賃之意。在實(shí)際簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商作為擬定合同的一方，提供的卻是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同，該使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同可以視為開(kāi)發(fā)商將其原來(lái)出售車位的意思表示書(shū)面變更為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長(zhǎng)期租賃的意思表示。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商作為提供格式合同的一方，享有簽訂買賣合同、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、長(zhǎng)期租賃合同的選擇權(quán)，擁有較強(qiáng)的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見(jiàn)和規(guī)避能力，其提供的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同是其書(shū)面的、最新的意思表示，應(yīng)當(dāng)以使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長(zhǎng)期租賃作為開(kāi)發(fā)商最后有效的意思表示。除非業(yè)主依法主張車位買賣的相關(guān)權(quán)益，否則開(kāi)發(fā)商不得違背誠(chéng)實(shí)信用原則否定其自己提供的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同。
業(yè)主或許仍然認(rèn)為是買賣，或許認(rèn)識(shí)到已變更為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長(zhǎng)期租賃。業(yè)主作為車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同的被動(dòng)接受方，其在簽訂該使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同時(shí)，基于之前雙方之間買賣車位的意思表示，或許誤認(rèn)為所簽的就是買賣合同，此時(shí)構(gòu)成重大誤解或被欺詐；或許認(rèn)識(shí)到所簽的合同已變更為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同并對(duì)此表示接受，此時(shí)業(yè)主形成了新的使用權(quán)受讓或長(zhǎng)期租賃的意思表示并以此代替了原來(lái)購(gòu)買的意思表示。
業(yè)主在有重大誤解或被欺詐時(shí)，有權(quán)申請(qǐng)法院撤銷合同。當(dāng)業(yè)主基于雙方之前的意思表示誤認(rèn)為是車位買賣合同而非使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃合同時(shí)，業(yè)主作為重大誤解方或被欺詐方，可根據(jù)《民法總則》，有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷該使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同。需要注意的是，雖然《合同法》總則不僅規(guī)定此種情況下，業(yè)主有申請(qǐng)撤銷權(quán)，還規(guī)定業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求變更合同，但根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，因新的《民法總則》對(duì)變更權(quán)沒(méi)有規(guī)定，業(yè)主若請(qǐng)求變更所簽訂的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃合同，很可能無(wú)法得到法院支持。另外，業(yè)主若因重大誤解或被欺詐，請(qǐng)求法院撤銷車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃合同時(shí)，往往很難提供雙方之前就買賣車位達(dá)成合意的證據(jù)，因?yàn)橹瓣P(guān)于買賣車位很少會(huì)有證據(jù)留存。因此，雖然業(yè)主在法律上可以因重大誤解或被欺詐行使撤銷權(quán)，但因很難提供相關(guān)證據(jù)，故未必會(huì)得到法院支持。
業(yè)主明知并接受開(kāi)發(fā)商提供的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同時(shí)，有權(quán)根據(jù)法律和合同主張相應(yīng)的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的合同形成了新的使用權(quán)受讓或長(zhǎng)期租賃的意思表示時(shí)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長(zhǎng)期租賃達(dá)成了新的雙方合意，該車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同應(yīng)當(dāng)在雙方之間合法有效，雙方都有權(quán)根據(jù)法律及該合同主張權(quán)利，例如以上案件的當(dāng)事人即是根據(jù)相關(guān)法律和合同內(nèi)容提出訴訟請(qǐng)求、主張權(quán)利。
綜上，即便地下車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，在司法判決普遍認(rèn)可開(kāi)發(fā)商對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)登記地下車位有初始所有權(quán)的條件下，還是建議開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂車位買賣合同，能夠明確雙方權(quán)利義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或長(zhǎng)期租賃合同，并試圖以此達(dá)到變相出售車位的目的，容易與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，業(yè)主則可以根據(jù)法律規(guī)定的租賃期限、租賃價(jià)格，主張相應(yīng)的權(quán)利。
