買賣雙方互負(fù)債務(wù)均未履行發(fā)生爭議，買方未及時支付購房尾款是否構(gòu)成合同違約？

房屋買賣約定交易資金監(jiān)管情況下，買方遲延付款判定以資金存入時間還是以資金解付時間為準(zhǔn)？

——程某、馬某等房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析

供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部(授權(quán)發(fā)表)

來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（18-007-1總第218）

【關(guān)鍵詞】

房屋買賣 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 資金監(jiān)管 解凍手續(xù) 延遲付款 違約責(zé)任 資金凍結(jié) 解付時間

【要點提示】

當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

【當(dāng)事人信息】

原告：李某、葉某（出賣人、上訴人）

被告：馬某、程某（買受人、上訴人）

【案情簡介】

2016年8月23日，出賣人李某、葉某與買受人馬某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》。房屋出售款2190萬元，買受人馬某、程某應(yīng)……于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前當(dāng)日支付1035萬元，于房屋交接及簽署房屋租賃合同變更三方協(xié)議當(dāng)日支付60萬元；雙方于2016年12月31日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，馬某、程某自此有權(quán)收取相應(yīng)租金；過戶當(dāng)日李某、葉某應(yīng)將已經(jīng)收取的現(xiàn)租戶押金及剩余使用期間租金給付馬某、程某等。

2016年12月28日，雙方辦理《個人交易資金監(jiān)管義務(wù)協(xié)議》，約定將買受人馬某、程某支付至出賣人李某名下賬戶內(nèi)的房款1035萬元予以凍結(jié)。2016年12月29日，涉案房屋所有權(quán)全部變更登記至買受人馬某名下。

2016年12月30日，出賣人李某要求買受人程某配合辦理上述購房款解凍事宜，程某拒絕解凍，稱須簽訂相關(guān)租賃合同后再行辦理解凍監(jiān)管資金，雙方為此產(chǎn)生爭議。

買受人馬某、程某表示，馬某于2017年3月6日就涉案房屋重新簽訂出租合同。出賣人李某、葉某認(rèn)可未將已收房屋租賃押金元交付馬某、程某。

出賣人李某、葉某訴至法院，請求：1.買受人馬某、程某支付房屋買賣購房尾款60萬元；2.買受人馬某、程某支付沒有及時解凍的違約金，……；3.……支付律師費×萬元；4.買受人馬某、程某賠償未及時解凍的利息損失，……

【法院判決】

【一審】：

一、買受人馬某、程某支付出賣人李某、葉某購房款六十萬元；

二、【后文揭秘...】；

三、駁回出賣人李某、葉某其他訴訟請求。

【二審（改判）】：

一、維持一審判決第一項；

二、撤銷【后文揭秘...】；

三、【后文揭秘...】。

四、駁回出賣人李某、葉某其他訴訟請求。

【案件解析】

一、合同履行發(fā)生爭議雙方互負(fù)債務(wù)均未履行（未辦理房屋交接、剩余租金的轉(zhuǎn)付），買方未及時支付購房尾款是否構(gòu)成合同違約？

雙方買賣合同約定，最后一筆60萬元購房款支付時間為房屋交接及簽署房屋租賃合同變更三方協(xié)議當(dāng)日。本案中，雙方因買受人程某拒絕配合辦理1035萬元款項的解凍手續(xù)而產(chǎn)生爭議，出賣人李某、葉某未在過戶當(dāng)日將已經(jīng)收取的現(xiàn)租戶押金及剩余使用期間租金給付買受人馬某、程某，進(jìn)而雙方亦未正式辦理房屋交接及簽署房屋租賃合同變更的三方協(xié)議，在出賣人李某、葉某未履行配合辦理房屋交接及租賃合同變更三方協(xié)議之前，買受人程某、馬某有權(quán)拒絕支付該款項，出賣人李某、葉某要求對方承擔(dān)此期間逾期付款違約責(zé)任的主張，法院不予支持。

但買受人馬某于2017年3月6日就涉案房屋重新簽訂出租合同，考慮到涉案房屋一直處于出租狀態(tài)，故買受人馬某于2017年3月6日就涉案房屋重新簽訂出租合同應(yīng)視為其實際控制涉案房屋且完成了租賃合同的變更。至此，買受人馬某、程某應(yīng)向出賣人李某、葉某支付60萬元購房尾款，其二人至今未支付該款構(gòu)成違約，同時應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。買受人馬某、程某抗辯主張出賣人李某、葉某未退還涉案房屋的租金押金，可拒絕支付60萬元房款尾款，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對此，依合同約定上述款項的返還并非支付60萬元房款尾款的前提條件，且未退還租金押金系緣于雙方對1035萬元房款的解凍手續(xù)產(chǎn)生爭議，故買受人馬某、程某完全不承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由不能成立，但前述未退還租金押金以及房屋交接等合同實際履行情況，在確定違約責(zé)任的承擔(dān)及范圍時應(yīng)作為法院參酌因素之一。對于租金押金的返還問題，買受人馬某、程某可與出賣人李某、葉某另行解決。

【以下內(nèi)容詳見后文解析...】

二、買受人存在違約行為，出賣人未選擇解除合同情況下，違約責(zé)任如何承擔(dān)？

三、存入監(jiān)管賬戶的房款僅為待解付款項，不能當(dāng)然視為完成支付，買方延遲付款仍須承擔(dān)違約責(zé)任？！

【涉案法條】

《中華人民共和國合同法》

第六十六條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

第六十七條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。